내 집을 마련하는 청약 기본 노하우

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집을 살 때 알아야 하는 정보

이전 글에서 집의 가치를 분석하는 방법에 대해 알아봤다. 여기에서는 이제 그렇게 판단한 지역에 발생한 청약이라는 기회를 어떻게 잡을 수 있는지 알아보아야 한다.

여기서는 청약의 기본 노하우로 개념과 알고 지나가야 하는 중요한 기초를 개괄하여 청약이라는 수단을 통해 어떻게 집을 구할 수 있는지 확인할 수 있다.

물론 집을 구하기 위해서 반드시 청약을 거쳐야 하는 것은 아니다. 분양권을 구매하거나 이미 존재하는 구축을 부동산 중개업자들을 통해 구하는 법도 있다. 하지만 청약을 먼저 이야기하는 이유는 청약의 계약금과 중도금, 잔금의 시스템과 시간적 여유뿐만 아니라 분양가의 상대적인 저렴함 때문에 그리고 은행에서 레버리지를 잘 일으켜주는 이점이 있기 때문에 가장 먼저 확인해야 하는 개념이다.


1. ​​​​청약

청약을 할 수 있는 아파트는 국민주택인 공공분양, 공공임대와 민영주택인 민간분양, 민간임대로 구분된다.


​​​​2. 국민주택

국가나 지자체, lh 및 지방공사가 직접 건설하는 주택 또는 공공 민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시 기금을 지원받아 건설하는 주택. 국민주택규모 전용면적 85 이하의 주택을 말한다. 국민주택의 하나인 공공 문양은 분양을 목적으로 공급하는 주택이다.

또 다른 하나인 공공임대는 임대 또는 임대 후 분양 전환을 목적으로 공공이 공급하는 주택으로 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환 공공임대주택, 기존주택 매입임대주택, 기존 주택 전세 임대 주택 등이 있다.


​​​3. 민영주택

국민주택을 제외한 민간 건설사에서 건설하고 공급하는 주택이다. 이중 하나로 민간분양은 분양을 목적으로 민간이 공급하는 주택이다. 그리고 다른 하나는 민간임대 인데 임대를 목적으로 민간이 공급하는 주택이며 위례 호반가든하임, 뉴 스테이 등이 있다. 이는 중산층의 주거불안을 해소하기 위해 도입한 기업형 임대주택이다.


​​​4. 청약통장

청약통장은 납입 횟수와 금액이 중요하므로 되도록 빨리 만드는 편이 좋다. 급전이 필요한 경우 청약통장을 해지하기보다는 은행에 문의하고 긴급한 자금대출이 필요한 경우 예금 담보대출을 받을 수 있다.

​​​​5. 청약통장의 연말정산 혜택

연말정산에서 주택청약종합저축으로 소득공제를 받을 수 있다. 연 소득 7000만원 이하 근로, 무주택자, 세대주라는 세 가지 조건을 갖추고 있다면 가능하다. 다만 혜택을 받기에 앞서 가입한 은행에 방문해 주민등록등본과 신분증을 제출하고 무주택자임을 등록해야 한다. 이후 무주택 확인서와 주택청약종합저축 납입 증명서를 연말정산 시 회사에 제출하면 납입금액의 40%(96만 원 한도, 최대 240만 원)까지 공제받을 수 있다.

이것은 연말정산을 받으려는 해의 다음 연도 2월 중에는 은행에 가서 관련 등록을 문의를 하는 것이 필요하다. (예를 들면 올해 2019년 연말정산을 내년 2020년에 실시하는 경우, 2020년 2월까지 접수 기한이다) / 주택청약 연말정산의 경우 소급이나 경정청구 등이 불가한 것으로 알려져 있다. 그러니까 위의 경우 2019년의 연말정산은 받아도 2017~18년의 자료는 그 당시의 무주택이 상태가 증명 가능해도 해당 연도 이전의 것은 소급받을 수 없다고 보면 된다.

​​6. ​​국민주택의 청약 기준 최적화하기

국민주택의 경우 예치금액의 기준이 따로 없다. 다만 총 납입금액(매월 1회 씩 입금한 돈의 총 누적금액)과 납입 횟수가 중요하다. 1회 인정되는 한 달 최대 납입금은 10만 원인데, 전용면적 40 초과 국민주택은 총 납입금액이 많은 사람이 선정되므로 매월 연체 없이 10만 원을 꾸준히 불입하는 것이 유리하다. 예를 들면 하남 감일 지역의 경우 당해 거주자는 적어도 1430만 원의 총 납입금액이 있어야 당첨이 됐다. 1430만 원이 되려면 12년 동안 회차별 최대 인정 금액인 10만 원씩 한 번도 빠짐없이 불입해야 한다. (약 143번 회)

​​​7. 민영주택의 청약 기준 최적화하기

민영주택 추첨제는 신청자 가운데 추첨을 통해서 당첨자를 뽑는 것이다. 민영주택 가점제는 점수 매셔서 높은 순으로 청약 당첨의 당락이 갈린다. 추첨제가 많이 있었지만 2007년 이후 무주택 실수요자에게 유리하도록 지속적으로 변화. 수도권 공공택지, 투기과열지구는 85 이하에서 가점제만 수용하며, 조정대상지역은 85이하에서 75% 가점제, 25% 추첨제를 시행한다. (조정대상지역 참고) 기타 지역은 가점제 40%이하에서 지자체가 자체적으로 결정한다. 이에 반해 85 초과 수동권 공공택지에 서는 가점제 50% 이하에서 지자체가 결정하며 투기과열지구에서 50%, 조정대상지역에서 30$ 가점체, 70% 추첨제, 기타 지역은 100% 추첨제를 시행한다. 따라서 만약 청약점수가 열위인 경우 추첨제 물량에 집중해서 도전하는 것도 방법이다.


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​8. ​​입주자 모집공고

개요는 주택공급에 관한 규칙이 적용되는 내용에 따라 청약 자격과 요건, 당첨자 선정방식, 재당첨 여부, 지역 우선공급 사항(해당 지역 거주자 우선), 전매제한 기간 등 청약 진행에 관한 기본적인 매뉴얼이 담고 있다.

주택공급은 공급하는 아파트에 관한 세부 정보, 즉 세대수 및 전용면적, 공급면적, 면적 및 타입별 물량, 분양가, 계약금, 중도금, 잔금에 관한 내용을 담고 있다.

그다음으로 특별공급 관련 사항과 일반공급 사항, 옵션에 대한 내용 및 기타 사항이 적혀있다. 유의사항, 소음, 분진 송전탑 등에 대한 안내, 대출 관련 부분과 연체율 등이 차례로 나온다.


9. ​​​해당 지역 우선공급 (1년 거주)

외부 세력의 투기를 막고 해당지역 거주민들의 정착을 위해 만들어진 '당해지역 제도'에 따른 것으로 서울에서 건설, 분양하는 아파트 공고에 적힌 앞 문구는 '청약 신청 시 서울 거주자에게 우선적으로 기회를 부여한다'는 뜻이다. 더불어 남은 물량에 한해서는 인천 및 경기도(인근 지역) 거주자에게도 기회를 준다는 의미도 포함하고 있다.

단, 예외로 세종특별자치시, 도청이전 신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군 이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근 지역에 거주하지 않아도 청약 가능하다. 이에 포함되는 곳으로 수도권 대규모 택지개발지구(검단신도시, 위례 신도시와 같은 택지개발사업이 시행되는 지역과 경제 자유구역 개발사업이 시행되는 구역, 면적 66만 이상) 이런 곳은 처음부터 해당 지역과 함께 기타 지역(인근 지역까지 포함)의 공급비율을 나눠 놓았다.

​​​10. 계약 관련

계약금, 중도금, 잔금
일반적으로 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 나눠 계산된다. 계약금은 당첨자 발표 직후 지정된 계약일에 맞춰 납입한다. * 때로는 계약금 20%에 잔금 20%인 경우도 있다. 우선 계약일에 계약금 10%를 1차 납부하고 나머지 10%를 약 한 달 뒤에 납부하는 것으로 되어 있다. 중도금은 그로부터 3개월 뒤 1회 차로 시작해 6회 차까지 분양가의 60%를 여섯 번 나누어 납부한다. 중요한 것은 '중도급 대출'이 가능한지 여부다. 불가능하다면 회차별로 날짜를 맞춰 은행에 납부해야 하고, 연체 시 이자와 불이익을 감수해야 한다. 이후 마지막 잔금 30%는 입주 일에 납부한다.
대상자는 반드시 계약 전에 자금을 어떻게 감당할 수 있는지 재정적으로 객관적인 판단을 해야 한다. 일반적인 경우, 계약금을 포함해 주택 가격의 30% 이상을 가지고 있어야 최소한의 기준을 맞출 수 있다. 현재 생활 여건을 고려하지 않으면 안 된다.

​​​11. 특별공급

일반공급과 청약경쟁 없이 분양받을 수 있고, 당첨 확률도 높은 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 내 집 마련을 위해 생겨난 제도다.
기관추천, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 봉양, 생애최초 주택구입, 일반공급이 있다. 각자 요건은 필요한 경우 찾아볼 수 있다. 여기서는 몇 가지만 간추리고자 한다.


12. ​​​신혼부부

우선 신혼부부는 혼인기간 7년 미만으로 기간이 짧을수록 배점이 높다. 청약납입은 6회 이상이면 되며 24회가 만점이다. 해당 지역 거주기간은 3년 이상이 3점이며 거주하지 않을 경우 0점이다. 자녀의 수는 태아를 포함해서 미성년 자녀 1명 당 1점이다. 가구소득은 월평균 소득의 80%이며 배우자의 소득이 있는 경우 100%로 계산해서 이하인 경우 1점을 더한다. 민간분양 특별공급 일 경우 소득제한을 확인해야 한다.(집 2억, 차 2779만)

​​​13. 생애최초

생애최초는 모집공고일 기준 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택 세대 구성원 또는 세대주여야 한다. 세대에 속한 모든 자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 하고, 배우자의 결혼 전 주택소유 여부도 포함한다. 청약통장 예치금이 선납금을 포함해 600만 원이 넘는 경우, 혼인 중이거나 미혼자녀가 있어야 한다. 소득 기준이 4인 가구 6,165,202원 이하 3인 가구 5,401,814원 이하 일 것,

그리고 공통적으로 특별공급은 평생에 단 한 번, 1 주택에 한 해 1회만 신청할 수 있다. 9억 이상의 고가주택은 특별공급이 없다. 신청자는 무주택 세대주나 세대 구성원이어야 한다. 특별공급과 일반공급은 중복신청이 가능하다. 단 하나가 당첨되는 다른 하나는 무효 처리한다.

국민주택 공공분양만 신청 가능하다. 공공분양 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양 특별공급과 전용면적 60 이하 일반공급은 소득제한이 있으며(부동산 2억 1천5백50만, 차량 2779만 원 이하, 그러나 기관추천은 소득 자산 기준 미적용), 민간 문양 특별공급은 신혼부부 특별공급만 소득제한이 있다.



​​​그밖에 규정상 무주택에 해당하는 경우

청약 시 주택소유에 해당하는 경우는 입주권 분양권을 소유한 경우, 지분을 소유한 경우, 임대주택 등록을 한 경우이다. 이와 반대로 주택소유에 해당하지 않는 경우는 오피스텔, 생활형 숙박시설, 멸실주택 및 무허가 건물, 소형 및 저가 주택으로 60평방미터 이하 면서 수도권은 공시지가 1억 3천만 원 이하 비수도권 지역은 8000만 원 이하인 주택을 1호 또는 1세대만 소유한 경우

14. ​​전매제한

전매제한은 주택의 입주자로 선정된 사람이 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 기간이 지나기 전까지는 그 주택 또는 지위를 전매하지 못하는 것을 말한다.

​투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지(최대 5년)

조정대상지역은 서울 전역과 세종, 남양주 성남, 하남, 고양, 동탄 2 택지, 과천, 광명, 구리, 안양 동안구, 광교, 용인 수지, 용인 기흥, 수원 팔달, 부산 해운대구, 부산 수영구, 부산 동래구의 경우 제1 지역으로 소유권 이전 등기일까지(최대 3년) (공공)이다. 성남은 민간으로 1년 6개월이다. 남양주, 하남, 고양, 수원 팔달, 용인 기흥은 민간으로 6개월이다.

그 외의 수도원 및 광역시는 6개월이며 위축지역은 공공택지의 경우 6개월이고 그 외에는 전매제한이 없다.


​15. ​​분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간

수도권 공공택지는 인근 시세 분양가의 100% 이상인 경우 투기과열지역인 경우 3년이며 과밀억제 구역은 85 이하는 5년으로 한다. 그리고 그 외에는 3년으로 한다. 또한 85~100%인 경우 4년에 거주의무 기간은 1년으로 한다. 75~85%인 경우는 6년에 거주의무기간을 3년으로 한다. 70% 미만인 경우에는 8년으로 하고 주거 의무기간을 5년으로 한다. 한편 민간택지는 100%인 경우 3년, 85% 이상인 경우 3년, 70% 이상인 경우 3년, 70% 미만인 경우 4년으로 하며 의무거주기간은 없다.

16. ​​​지역별 LTV DTI 비율

9억 이하의 주택인 경우에만 보자면 투기과열지구는 40(서민 50%)의 LTV DTI를 허용하며 조정대상지역은 60%(서민 70%) LTV를, 50%(서민 60%)의 DTI를 허용한다. 조정 대상지 역외 수도권 및 기타 지역은 대략 60%의 LTV DTI를 허용하며 서민 실소유자와 무주택 세대주를 좀 더 우대한다.

여기서 LTV는 주택 가격 대비 담보대출을 받을 수 있는 비율이고 DTI는 내 연간 수입에서 연간 이자상환금액을 책정하는 한계 비율이다. (내 생활비는 한 푼도 없이 몽땅 다 상환하는 것으로 계획을 할 수 없다)


향후 부동산 개발 계획과 예상되는 변화는 다음 편에서 더 준비하고 정리할 예정이다.


*관련 내용은 아래의 책에서 배웠습니다.

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