집은 없어도 땅은 사라(전은규) 인상 깊었던 땅 투자 자료

이 책의 저자는 집을 사는 것도 중요하지 좋은 땅을 고르는 안목을 가지는 것도 필요하다고 말한다. 이와 관련해서 부동산을 생각할 때도 건물의 가치를 따지기 전에 그 건물이 세워져 있는 땅의 가치를 볼 수 있어야 한다고 판단했다. 결국 건물은 세월이 지나면서 낡고 리모델링해도 한계가 있기 마련이지만 그 건물이 서있는 땅은 낡지 않는다.

아래는 저자가 말하는 땅 투자와 관련한 노하우들이다. 요약하면 인구와 도로, 국책사업이나 지역발전사업 등을 통해 발전 예상되는 지역의 단점이 해소되지 않은 가치 있는 땅을 구매하여 개발하고 단점을 소거하는 방식으로 투자하는 것이 가장 좋은 방법이라고 말한다. 이전에 가지고 있던 땅 투자, 투기꾼에 대한 나쁜 생각이 많이 줄어들었다. 결국 올바른 투자는 지역의 사람 살기 힘든 땅을 가꾸고 새로운 가치를 부여할 수 있는 일이기도 한 것 같다.

 

1. 돈은 인구를 따라 흐른다.

군에서 시로 승격하는 지역을 선택하면 백전 불패다.

 

2. 국책사업은 썩어도 준치

국책 사업은 정부가 대규모 공적자금을 투입해 일정기간 해당 지역의 개발을 완료하기 때문에 이만큼 확실한 투자처는 없다고 봐도 과언이 아니다. 리스크가 작다. 그러나 지자체 사업은 용두사미가 되는 경우도 많아 주의한다.

 

3. 나무가 아니라 숲을 봐라

가. 땅의 모양도 중요하지만 그보다 입지가 중요하다. 그 주변의 학교, 직장, 상가 등의 각종 시설이 있는지, 가까운지, 유동인구는 어떤지, 사람들의 수요가 몰릴 만한 곳인지가 중요하다.

도로와 붙어야 잘 팔린다. 길 가는데 땅이 있고 그 땅은 돈이 된다. 길을 내지 못하면 땅은 죽는다. 현행 도로가 안되면 샛길을 도로로 낸다.

 

4. 구거를 길로 삼는다.

용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로나 둑 및 그 부속시설물의 부지 또는 자연의 유수로 생겼거나 원래 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로 부지인데 국가 소유로 해당 지방자치단체에 구거 점용허가를 받으면 바로 활용이 가능하다. 지자체가 구거 점용허가를 내주면 구거 자리에 용수와 배수를 위한 파이프관을 매립한 후 땅을 매워 진입로나 도로를 만들면 된다. 그렇게 되면 도로와 진입로가 없어 건물을 지을 수 없었던 땅이 순식간에 건축 가능한 땅으로 바뀐다.

 

5. 시가화 예정용지

국토종합계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 도시계획은 도시기본계획, 도시관리계획, 지구단위계획의 체계를 통해 수립된다. 향후 도시의 발전에 대비해 확장 방향에 따른 개발 가능지를 중심으로 주거, 상업, 공업지역 등이 조성될 지역을 뜻한다. 도시화를 위한 예정 용지로 아직 개발계획이 수립되지 않은 지역이다.

 

6. 20% 부족한 땅이 매력 있다.

완벽한 땅보다는 마음에 드는 땅이 투자하기에는 더 좋다. 어쩌면 완벽한 땅이란 존재하지 않는지도 모른다. 80% 정도만 마음에 들면 과감히 배팅한다. 경험상 이런 땅은 절대 손해보지 않는다. 물론 땅 투자에 대한 준비와 공부를 많이 한 다음이다.

 

7. 맹지도 잘 고르면 금싸라기

맹지를 대지로 만들려면 도로를 확보해야 한다. 맹지 주위의 도로를 접한 땅이 지자체 난 정부 소유라면 협상의 여지가 있다. 구거와 맞닿아 있다면 구거 점용허가를 받아 진입로를 개설할 수 있다. 지주와 협상이 가능하다면 토지사용승낙서를 문서로 받아서 해결하는 방법도 있다.

 

8. 못난이 땅 고치기

입지와 조건은 괜찮은데 모양이 나빠서(움푹 파이거나, 경사져서) 저평가받는 땅을 구해서 잘 성형하면 가치를 올릴 수 있다.

 

9. 지적도만 믿다가는 낭패

현황과 판이하게 다른 경우가 많다. 현황도로라는 말은 도로로 쓰이고 있지만 지목은 도로가 아니라는 뜻(현황 도로에 접해 있는 땅은 건축허가가 나지 않는다.) 건축법은 법정 지목으로 허가 여부를 결정한다. 단 임야는 현황도로가 있는 경우 도로로 인정받아 건축을 할 수 있다. 그리고 그 근처에 집이 있다는 것은 허가를 받기가 더 수월 하다는 뜻

 

10. 5천만 원 미만은 경매와 공매를 적극 활용하라

땅이 아닌 지역을 사라. 개발 가능성이 있는 저평가된 땅을 보아야 한다. 그리고 본인이 생각하는 용도에 맞게 쓸 수 있는 땅인지 우선순위에 두어야 한다. 매입 목적을 분명히 정하고 따지는 것이 필요하다. 현장답사는 모든 것이다. 현장 답사를 할 때는 땅과 결점을 살펴야 한다. 묘지, 철탑, 화장장, 축사, 변전소, 가스저장소, 공장, 쓰레기장 등 혐오시설, 우천 시 물이 고이는 안 좋은 땅을 피하기 위해 장마 후에 현장 답사를 가는 게 좋다. 겨울에는 추수가 끝나면서 매물이 많아진다.  얼음이 얼면 음영 지역을 판단하기 쉽다는 장점도 있다. 겨울에는 축사를 꼭 확인해야 한다. 고가 도로나 전봇대 주변의 땅을 건축물을 올리는 데 제약이 많아서 피해야 한다.  토질도 황토 등의 흙이 나와야 좋은 것이다.

도시가 작으면 상업지의 범위도 작다. 철저하게 주민의 마인드로 기준해야 한다. 부자 동네에서 나온 약점 있는 땅을 저평가된다. 지분경매는 까다롭고 다들 피하는 물건으로 인식되지만 잘 처리하면 돈이 된다. 아래는 그 방법이다.

 

11. 현물로 분할하기

첫째는 현물 분할은 물리적 분할로 토지에서 많이 이용되는데 한 필지의 토지를 측량해 각 소유 지분만큼 분할하는 방법이다. 둘째는 특정 공유자 한 사람이 전체 지분을 모두 소유하는 것이다. 셋째는 각 공유지분 전체를 제삼자에게 매각해 그 대금을 현금 분할하는 방법이다. 이 방법은 위의 두 가지 방법으로 협의가 되지 않았을 때 최후의 수단으로 이용됨 하는 것이 가능하다.