땅과 관련한 추가 정보

관리지역 세분화에 따른 투자전략

2003년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정에 따라 계획 관리지역과 생산관리지역 보전관리 지역으로 세분화했다. 이중 가장 선호되는 것은 계획관리지역(건폐율 40~60%) 해당 시 군 홈페이지의 공고 고시 란에 공지한 관리지역 세분화 계획(안) 식의 문서를 보면 해당 지역의 향후 발전 가능성을 읽을 수 있다. 다른 지역 구분은 괜찮지만 경지 정리된 땅 중에서 개발이 거의 힘든 농림 지역만은 주의를 요한다.



1. 땅 투자할 때 필요한 3가지
첫째, 토지이용계획 확인서  / 국토해양부 온나라 사이트 토지이용계획  열람에서 지번으로 검색한다.  
둘째, 동 토지의 건폐율과 용적률을 정확히 알기 위해서는 그 지역(지방자치단체)의 건축조례를 확인한다.
셋째, 조례를 모아놓은 사이트는 다음과 같다. (자치법규 정보시스템 WWW.elis.go.kr ) 토지대장(등기부등본)  / 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr)

2. 지적도 / 지적도를 살펴볼 때 무엇을 고려해야 하는가?
1) 부동산의 지번과 지적도 상단의 지번이 일치하는지 확인한다.
2) 부동산의 도로가 일치하는지 확인한다.
3) 부동산의 경계와 지적도의 경계가 일치하는지 확인한다. 
4) 부동산의 향 방위가 어떻게 되어 있는지 확인하고 마지막으로 현장답사를 통해 사실여부 확인한다.


3. 서류로 알 수 없는 하자, 연접제한은 무엇인가? 
앞서 모든 확인이 끝났다면 해당 시 군청에 들러 할 일이 있다.
의심 가는 점을 담당 공무원에게 확인하고 혹시 놓치는 정보가 있는지 판단하기 위함이다.

개발 사업지인 경우 결정권자의 마인드와 계획 파악해야 한다. 또, 시군청의 연가 토지개발 계획과 더불어 예산현황을 파악하고, 도시과에 들러 향후 개발 계획을 점검해야 한다. 건축과에서는 어떤 건물을 지을 수 있고, 혹시 연접 제한은 없는지 확인할 수 있다.


*연접제한이란
간단히 말해 어떤 지역의 개발 범위를 미리 정해두어 내 땅 주변의 개발이 그 범위만큼 이뤄졌다면 나는 연접제한에 걸려 개발을 하지 못한다는 이야기이다.


4. 객관적인 정보 얻는 방법
시군청 근처에는 건축사 사무소가 많다. 두 곳 정도 들러서 한 곳에서는 펜션 혹은 전원주택을 짓겠다고 하고, 다른 곳에는 공장을 짓겠다고 해서 견적을 뽑아 보자. 다른 용도의 견적을 내보면 최선의 활용법이 나온다.


관공서 및 현장 근처 부동산에도 들러서 부지의 시세와 개발 계획 땅의 이력에 대한 정보를 입수한다. 다른 사람들의 판단을 들으면 평균치를 낼 수 있고 객관적인 평가 가능하다. 시세 평균값을 낼 때는 한 부동산에는 매도가를 묻고 다른 부동산에는 매입가를 묻는 방법을 쓴다. 그 중간 가격이 평균 시세라고 보면 거의 틀림없다. 다 되었다면 이제 한 주 정도 살아볼 것도 좋다. 고수는 땅을 살 때부터 어느 정도 수익을 올릴 수 있을지 잘 팔 수 있을지 미리 생각한다. 개발호재를 파악하고 구매자의 구미를 당길 만한 좋은 땅으로 탈바꿈시킨다. 

5. 합필 후 분할로 땅 가치 올리기
위와 아래의 땅이 합쳐지기 전에는 한 곳이 맹지였고 다른 곳은 도로에 닿은 좁은 땅이었다.  두 딸을 매입해서 도로에 이어진 땅을 3필지로 나눠 이익을 봤다. 합필의 전제조건은 첫째 합필 예정 땅들의 지주가 동일인 이어야 한다. 둘째, 지목이 동일해야 한다. 셋째, 분할할 때 도로가 있어야 만 분할할 수 있다. 분할 시 한번 선을 그을 때 약 70~100만 원 든다.


6. 지목을 변경하는 법
지목변경은 원칙적으로 토지 소유자와 사업시행자만 신청 가능하다. 지목변경의 사유를 기재한 신청서에 증빙서류를 첨부하여 지적소관청(지적공부를 관리하는 시장, 군수 또는 구청장)에 제출한다. 사유 발생일 60일 이내 증빙서류는 관계 법령에 의거 토지 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류, 국 공유지의 경유에는 용도 폐기되었거나 사실상 공공 용으로 사용되고 있지 않음을 증명하는 서류, 토지 또는 건축물의 용도가 변겸 되었음을 증명하는 서류 등이 있다.