내가 사려는 집은 정말 가치 있는 것인가? 입지분석을 위한 5가지 기준

​관련 글

​​내 집을 마련하는 청약 기본 노하우​

이번 글에서는 부동산과 관련한 자료를 정리하고 있다. 이미 시중에 좋은 도서들이 있지만 인터넷에서는 양질의 정보를 통합적으로 구하기 힘든 문제가 있었다. 학교에서 처럼 누군가 체계적으로 처음부터 끝까지 알려주고 확인하는 것이 아니고 우리 스스로 배우고 정리해서 기억해야 하기 때문에 더 어려운 것 같다. 정보들이 파편화되었기 때문이다.


집을 구하는데 도움이 되는 사이트와 책

- 나의 경우 대한민국 부의 지도(이상우), 대한민국 청약지도(정지영) , 로버트 기요사키와 트럼프의 부자 등의 책을 읽으며 많은 정보를 얻었다. 그 외에도 많은 책이 있지만 거의 동일 한 내용을 다룬다고 생각한다.

-좋은 사이트는 닥터아파트(향후 분양 예정 물량), 아파트 투유(청약신청, 경쟁률, 가점), 호갱 노노(입주물량, 선호도), 직방(경쟁률, 가점), 부동산 114(분양 칼럼), 네이버 부동산(전맺한기 간, 프리미엄, 분양정보), 미래철도 DB 정도가 있다. 각 사이트마다 장단점이 있고 참고할 만한 자료들이다.


​

​

​집의 가치를 판단하는 체크리스트

대한민국 부의 지도에서 저자는 황금열쇠 5가지를 말한다.

1. 고소득 직장이 있는가

고소득 직장은 전통적으로 4대 문 지구인 광화문, 의지로, 서울역, 남대문, 동대문, 충무로, 강남 서초, 여의도, 마포, 송파 강동 지역이 서울 안에서는 대표적으로 거론된다. 경기도 동남권의 성남, 과천, 수원, 용인, 화성, 판교에는 it 기업이 몰려서 서 고소득 직업군을 형성하고 있다.

특히, 과천은 과천 지식정보타운, 수원, 용인, 화성, 동탄은 삼성으로 대표되는 산업지구이다. 그 외에는 경기 서남지역인 안양, 의왕, 군포, 시흥, 안산 등이 여러 공업기업과 연계되어있다.

인천, 부천, 광명, 김포는 전체적으로 낙후된 지역으로 구분되지만 서울의 발전 초기 단계에서 중요한 역할을 담당했었다. 인천 송도에는 삼성 바이오로직스, 셀트리온 등이 있고 향후 잠재력과 성장 가능성을 봤을 때 추가 증설, 고용증가를 가져올 수 있는 기업을 주목할 필요가 있다. 송도, 청라, 영종도의 기능을 연계하는 가능성도 충분하며 새롭게 부각될 수 있다.

이런 회사 근처의 경우 이미 수요도 있고 소득도 충분한 사람들이 제한된 자원을 경쟁해서 차지하기 때문에, 그리고 남아 있는 대안이 매력적이지 않을 경우 주택의 가격은 상승할 가능성이 많다. 왜냐하면 주택을 소유하고 있는 사람들이 주변 수요자들의 소득 수준과 여건을 고려해서 가장 적정한 가격을 찾아 최대의 이익을 추구하려 할 것이기 때문이다.

도로 사정에는 변수가 많기 때문에 시간을 맞출 수 있는 정시성이 있는 지하철을 고려해서 지하철로 36분에서 39분 사이에 편도로 주거지에서 직장까지 도착할 수 있는 위치까지 직장 기반 주거 반경으로 볼 수 있다.

이런 조건을 반영하면 서울에서 공통적으로 나타나는 특징은 강남, 서초, 잠실권역이 모두 중요한 거점이라는 점이다. 이런 곳들은 단순히 부촌이라는 이미지뿐만 아니라 직주근접이라는 측면에서 이점이 있다. 해당 지역에 자본이 많았기 때문에 자본이 필요한 산업단지, 업무지구가 그 경계 안에 자리했을 가능성이 많다고 생각한다.

만약 자본이 부족하지만 반드시 주거지역을 서울 안으로 직장 근처로 잡아야 하는 수요자가 있다면 이런 상황을 고려하여 통근이 가능한 지역을 분석하거나, 아파트라는 단일 물건에서 벗어나 빌라나 다세대주택을 검토하는 것도 상대적인 저평가를 활용하는 좋은 방법이다.




2. 교통호재가 있는가

교통이 이미 완벽하게 갖추어진 곳은 이미 가격이 물건에 반영되었다고 봐야 한다. 그러므로 투자나 실거주의 관점에서 매력적일 수 있는 물건을 찾기 위해서는 아직 교통의 호재가 반영은 되지 않았으나 계획이 확실하고 추후에 가격 상승이 실현될 수 있는 가능성을 가지고 있는 지역인지 분석해야 한다.
따라서 기존의 계획이 어떤 현황인지 알아볼 필요가 있다.

3호선과 운정신도시는 3차 국가철도망 계획에 따라 3호선 대화역에서 운정역까지 연결한다. 그리고 4호선 연장선인 진접선은 당고개 종점에서 남양주 진접까지 연결한다. 하남선은 상일동에서 덕풍로까지, 덕풍로에서 우 초교까지 개통을 할 예정이다.

7호선은 온수에서 의정부, 장엄을 지나 서쪽으로는 부평구청까지 연장되었으며 최근(2019)에는 청라까지 연장을 검토하고 있다. 그리고 북쪽으로는 도봉산에서 옥정역까지, 그리고 이후에는 포천까지 연장하는 것을 목표로 하고 있어 가장 긴 도시철도가 될 것이라고 확인했다.

8호선 별내선은 구리와 남양주 진건 등을 잠실 등 강동 구역과 연결하는 것을 목표로 추진되고 있으며 향후 준 서울의 지위를 획득할 가능성이 있다.

신림선은 2023년 개통 목표로 여의도와 관악구 일대를 세로로 연결하는 계획이며 서울대가 마지막 정거장이 된다. 동북선은 왕십리로부터 중계동 은행사거리, 북서울 꿈의 숲, 상계 등을 연결하게 된다.

위례신사선은 복정과 마천을 연결하는 트램으로 강남 주요 지역으로의 접근을 돕는 기능을 부여할 것이다. 신안산선은 안산 시흥에서 구로를 넘어 여의도까지 경기 서남권의 경로를 만드는 노선이며 우회 정도가 상대적으로 적어서 시간이 단축되는 장점이 있다.

월곶 판교선은 월곶과 안양, 판교를 직결하며 한국을 대표하는 동서 철도의 시작이 될 것이라고 본다. 판교가 중심 업무지구가 되며 의왕 청계 인덕원 지역과 성남 서판교 지역은 주거 배후지로 저렴한 가격을 장점으로 성장할 수 있을 것이다.

마지막으로 위례 과천선은 과천 경마공원으로부터 복정역까지 9개 역사가 신설되는 노선으로 과천의 쾌적한 환경을 훼손하지 않고도 강남으로 직결되는 가능성을 가지고 있다.

​

​
http://frdb2.ivyro.net/ (미래철도 DB)

GTX 도시고속철도

A 노선. 파주 운정~ 동탄신도시
운정에서 삼성까지의 구간만 만들면 나머지 구간은 srt노선과 공유 / 동탄 2 신도시 역세권, 용인역(그동안의 난개발로 인한 부진을 해소할 수 있을 것)

성남지역의 성남 역 역사는 분당신도시와 판교 신도시의 중간 지역에 신설될 예정인데 판교-성남-이매역을 모두 연결하는 현재의 계획이 확정되고 월곶 판교선이 연결될 경우 엄청난 파급 효과가 발생하기 때문이다.
수도권 외곽으로부터 유입되는 고통 수요를 지선 역할을 할 월곶 판교선이 담당함으로써 이 지역이 교통 중심지가 될 것임을 어렵지 않게 전망할 수 있다. 판교의 잠재력을 높이 사고 있기 때문이다.
대곡-킨텍스-운정역 시 서울 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 기대된다. (강남까지 20분) 주거 선택지 후보로 다시 활용될 수 있다.

B 노선 마석~ 인천 송도

Gtx-b노선은 사업 추진 속도가 더디고, 아직까지 사업자가 선정되지 않은 상태임. 추진할 경우 인천 송도부터 남양주 마석까지 연결할 것으로 보인다.

C 노선 의정부~ 금정

Gtx-c는 경기 서남권의 철도 교통 접근성을 개선하게 된다. (군포 인근에서 삼성역까지의 소요시간이 큰 폭으로 줄어들 전망)

이런 GTX의 개발로 인해 눈여겨볼 수 있는 변화는 먼저 판교가 경기 동남권 지역의 중심지역으로 발돋움하며 완벽한 성장조건을 갖춘다는 것이며 이는 과천도 마찬가지이다. 일산은 가장 저평가된 지역이지만 교통 호재를 통해 특정 산업이 들어설 만한 여건을 만들 수 있으며 이미 구성된 서울 권역의 특정 산업에 대거 인력을 투입할 수 있는 주거 배후지 역할을 더 잘 수행할 수 있게 된다. 용인은 분당보다 주택 가격 수준이 낮지만 이는 정확한 평가보다는 사람들의 인식의 지연, 인지부조화로 보이며 차후 그 갭이 좁아지면서 가격이 잠재력을 충분히 반영할 가능성이 높다. GTX 용인역은 분당선 구성역 주변에 생길 것으로 판단됨.

​

http://frdb2.ivyro.net/ (미래철도 DB)

3. 교육환경

주택 가격에 영향을 미치는 것은 학교의 존재보다는 학원 밀집지역의 존재 유무, 접근성 유무, 명성 유무이다. 정규 교육도 각 학교마다 차이가 존재하며 사교육의 비중이 점점 높이지고 있다. 이런 환경에서 소득에 좀 더 많은 교육비를 지출할 수 있는 가정이 많아지기 때문에 사교육 경쟁을 피할 수 없는 현상이다.

대치동과 목동, 중계동을 두고 3대 서울의 학원가라고 한다. 분당, 평촌, 일산도 있다. 교육부가 내놓은 학교별 학력 성취도 평가결과(중학교)를 보면 강남, 서초, 잠실 지역 학교의 평균 점수가 최상위귄을 차지하며 상위권 지역이 사교육 중심지와 겹친다는 것을 알 수 있다. 양질의 교육을 원하는 학업 수준이 높은, 그리고 그런 지역의 높은 생활수준을 감당할 수 있는 고소득 직장 가정의 학생들이 몰리면서 양질의 학원가가 생성되었다고 본다.

특목고가 부각되면서 대입 명문고의 위세가 떨어지고 특목고를 잘 보내는 명문 중학교가 뜨기 시작했고 명문중학교에 배정될 수 있는 명품 초등학교에 대한 학부모의 치열한 전입 전쟁도 발생하고 있다. 이런 것을 보았을 때 자녀가 특목고 진학을 희망할 경우 과거의 인기 지역에 매달리지 않아도 되는 것이다.

​​4. 자연환경

사람들이 가장 좋아하는 자연환경은 물과 한강뷰 그리고 강가이다. 집 근처 가까운 공원의 가치는 어떤 면에서는 예전 집의 마당 역할을 대신한다고 생각한다. 한편 우리나라의 산은 부동산 가격에 특별한 기여보다는 할인 요인으로 작용하는 경우가 대부분이다.

간혹 높이와 위치를 통한 이점이 있을 수는 있다. 또 한편으로 한강은 중요한 가격 상승 요인이며 한강의 경치와 공원으로서의 기능과 이미지가 무형적인 가치를 가지고 있다. 한강과 비슷하게 잘 정비된 하천은 큰 매력으로 작용한다. 이를 테면 분당의 탄천이나 신로림 안양천 등이 있다.

그러나 이런 요소들은 다른 상위 요소들이 분명한 장점을 가지고 있을 때 부가적인 요소로 보조할 수 있을 뿐 개별적으로는 큰 요인이 되지 못한다.


​​5. 도시계획

뉴타운과 도시계획에 대한 시선과 평가는 여러 가지이며 비판은 보통 젠트리피케이션으로 부유한 계층이 낙후된 도심을 차지하고 생활수준을 끌어올려 그곳에 살던 저소득 층 원주민을 구석으로 몰아내는 현상이다. 이런 상황에서 성공한 케이스의 단지들은 1000세대 이상의 대단지이며 이미 시장이 선호하는 대형 건설사들의 브랜드 아파트로 좋은 입지를 선점한 곳이다. 재건축의 경우 투입보다 산출이 큰 경우에 실현 가능한 경우가 많다.


​

​​

​​